Phần 3: Cách chọn địa điểm đúng cho quán cà phê nguyên chất

Tầm quan trọng của vị trí

Trong các tài liệu vê marketing và sách giáo khoa chính thức sử dụng trên giảng đường đại học, chúng ta đều được các bậc thầy về marketing hoặc giáo sư nhắc đi nhắc lại tới Vị trí (Location) bằng một khẩu hiệu ngắn gọn: “Vị trí, vị trí” (“Location! Location! Location!”).

Song, những kiến thức sách vở này dễ dàng trôi tuột qua tai vì dường như nó không mấy liên quan tới chúng ta (chúng ta học, làm bài tập với các giả định trên sách vở có độ an toàn 100%). Dường như, chúng đóng vai trò là các học thuyết kinh doanh trên phương diện lý thuyết là chủ yếu. Chỉ đến khi chúng ta bước vào thực tiễn và buôc phải sử dụng đồng tiền của mình để mang đến kết quả thực tế: một là mất tiền, hai là làm nó sinh sôi nảy nở (bạn chỉ có hai lựa chon khi tham gia vào thương trương) thì chúng ta mới hiểu được tầm quan trọng của từ “vị trí” này như thế nào.

Khi tôi mở quán cà phê mới đầu tiên của riêng mình ở quận 1, thành phố Hồ Chí Minh yếu tố tôi chú trọng lúc này là diện tích và bề ngang của địa điểm (căn nhà tôi dự định mở quán cà phê trên đó) mà quên đi vị trí của địa điểm. Địa điểm này nằm ở một vị trí thuận lợi, có con đường hai chiều, dòng người và giao thông qua lại đông đúc, cần trường trung cấp III, công sở, bệnh viện vả một số văn phòng nhỏ lẻ rải rác xung quanh.

Tuy nhiên, ngay tại địa điểm đó, tôi không biết mình đã may mắn biết chùng nào khi tìm được địa điểm này (do tôi quên mất tiêu chí số 1 khi chọn địa điểm thực hiện kinh doanh là yếu tố vị trí) tôi chỉ nhận ra mình đã quá may mắn khi tôi gặp thất bại trong việc tạo dựng quán cà phê thứ hai (bất chấp thành công của quán cà phê thứ nhất trước đó), vì tôi đã không tuân thủ triệt để tiêu chí số 1 này.

Bạn thấy đấy, đôi khi chúng ta phải trá giá đắt trong thực tiễn để nhận biết và thấy hiệu được giá trị của những điều căn bản mà chúng ta đã bỏ quên. Do đó, nhựng gì tôi trình bày trong cuốn sách này là những kinh nghiệm thực tế, những “bài học xương máu” tôi đã trả giá, đúc kết được khi dấn thân vào thương trường và sẵn sàng chia sẻ với các bạn để tránh cho các bạn những sai lầm đáng tiếc!

Trong phần tiếp theo, tôi sẽ phân tích sâu hơn các yếu tố làm nên một địa điểm kinh doanh tốt.

Giao thông

Giao thông xung quanh địa điểm kinh doanh bao gồm giao thông do các phương tiện xe cộ di chuyển như ô tô, xe máy, xe đạp và mức độ lưu thông của người đi bộ, cũng như tính chất giao thông của cong đường, khu phố mà quán cà phê của bạn sẽ tọa lạc.

Ngoài ra, bạn có thể mở quán cà phê nguyên chất trong tòa nhà mua sắm, siêu thị lớn. Điều ngày cũng có nghĩa khách hàng của bạn cũng là khách hàng của toàn nhà mua sắm, siêu thi lớn đó. Vì vậy bạn cần cân nhắc đến mức độ đông đúc của khu mua sắm trong tòa nhà hoặc siêu thị. Tôi sẽ chỉ tập tring trình bày về trường hợp quán cà phê của bạn độc lập trên một con đường, dãy phố riêng bên ngoài không trực thuộc vào tòa nhà lớn nào.

Con đường, khu phố mà quán cà phê bạn tọa lạc càng đông đúc thì càng có nhiều cơ hội được nhìn thấy bởi người tham gia giao thông. Nghĩa là, cơ hội thu hút các khách hàng vãng lai càng lớn. Ngoài ra, với mức độ đông đúc của con đường, khu phố đó khác nhau vào các thời điểm trong ngày (ban sáng, ban trưa và ban chiều) thì nó sẽ ảnh hưởng tới doanh thu của quán cà phê của bạn vào các thời điểm khác nhau trong ngày.

Một trong những yếu tố quan trong của vị trí kinh doanh là tính hai chiều ủa giao thông ngang qua địa điểm kinh doanh. Tôi không nói rằng chỉ khi quán cà phê của bạn nằm trên đường hai chiều thì quán của bạn mới thành công. Nhưng tôi chắc chắn rằng, nếu quán cà phê của bạn nằm trên đường có giao thông hai chiều thì bạn đã mang lại cho mình những lợi thế nhất định như:

  • Dòng giao thông có khả năng sẽ đông hơn, dẫn tới việc có thể thu hút đông khách hơn
  • Tính dễ tìm, dễ tới quán cũng cao hơn. Ví dụ, khi khách hàng đi lố đường, phần lớn họ có thể cho xe sang đường và quay lại ngay lập tức cho đúng vị trí quán cà phê của bạn. Nhưng nếu quán của bạn nằm trên đường 1 chiều thì khách hàng phải đi hết con đường đó và tìm một con đường khác để đi cho đúng vị trí. Đôi khi khách hàng có thể nản chí và ngại không ghé đến quán cà phê của bạn. Rõ ràng, đường hai chiều đã giúp cho quán cà phê của bạn dễ đến hơn.

Mức độ rộng của làm đường cũng là điều cần xem xét. Nếu đường hẹp quá thì khu vực mở quán của bạn hay gặp ách tắc giao thông. Hiện tượng như kèn xe bấm inh ỏi gây ảnh hưởng tới không khí quán và tạo nên sự khó chịu cho khách hàng ghé thăm quán. Vì thế, con đường/dãy phố vừa đủ rộng, hai chiều, có giao thông lưu thông đông đúc sẽ làm nên lợi thế cho quán cà phê của bạn.

Chỗ đậu xe

Chỗ đậu xe tốt là một trong những yếu tố sống còn khi mở quán cà phê tại Việt Nam. Bạn biết rằng người Việt Nam chủ yếu đi xe máy (bên cạnh ô tô và xe đạp). Vì vậy, bạn buộc phải cố bãi đậu máy cho khách hàng của quán cà phê. Xin lưu ý là bãi đậu xe này phải tuân thủ các quy định của trật tự an toàn giao thông và đô thị. Bạn không thể để xe dưới lòng lề đường, không thể để xe đậu thành hai hàng lấn qua phần đường xe cô đi lại

Có những khu vực, giao thông công chính rất gắt gao, bạn tuyệt đối không được để xe trên vỉa hè, khu vực đi lại của người đi bộ. Trong trường hợp này, bạn buộc phải tìm ra một bãi đậu xe ( có thể là bãi đậu xe chung với các thực thể kinh doanh khác hay bãi đậu xe công cộng) ở ngay quán cà phê

Bãi đậu xe quá xa quán cà phê cũng gây nên những bất tiện cho việc thu hút và giữ chân khách hàng. Bãi đậu xe ngay sát quán cà phê hoặc rất gần trong khả năng đi bộ và có khả năng chứa được lượng xe máy nhìu (và cả xe ô tô) là một bãi đậu xe lý tưởng

An ninh xung quanh

Tôi tin chắc rằng bạn không muốn mở một quán cà phê mà an ninh khu vực kinh doanh không tốt. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến khách hàng (tư trang, xe cộ và sự an toàn của khách) vửa ảnh hưởng tới daonh thu (khách giảm, doan thu nhiều khả năng sẽ giảm theo) và độ an toàn của tài sản trong quán cà phê (thiết bị, vật dụng trong quán).

Bạn phải kiểm tra an ninh khu vực bạn định chọn làm địa điểm kinh doanh bằng cách đi dạo qua địa điểm tiềm năng, nói chuyện với người dân hay lui tới khu vực này, dành thời gian để thử hững hàng quán ở đây. Bạn sẽ thực hiện việc điều tra sơ bộ này với nhiều lần lui tới, vì càng nhiều lần thực hiện nghiên cứu thực địa, bạn càng có nhiều thông tinh để khai thác và phân tích. Điều tra vấn đề an ninh xung quanh khu vực kinh doanh tiềm năng là một trong những bước xây móng đầu tiên trong quá trình kinh doanh của bạn

Diện tích của địa điểm kinh doanh

Diện tích sử dụng của quán cà phê cần phải đủ lớn để có thể chứa được một lượng khách nhất định. Lý do vì bạn cần phải có doanh thu để trang trải cho những chi phí của quán. Nguồn doanh thu này có được là do lượng khách tới quán của bạn hoặc hợp tác kinh doanh với quán cà phê.

Diện tích quán cà phê bạn cần sẽ được xác định sơ bộ dựa trên số lượng bạn ghế dành cho khách ngồi trong quán và chi phí hoạt động trong một tháng. Tôi sẽ trình bày cụa thể trong phần số liệu tài chính phía sau để bạn có cái nhìn toàn diện hơn về sự liên quan tới các tiêu chí. Tuy nhiên, bạn sẽ phải tự đưa ra giả thiết trên việc nghiên cứu thực địa (mỗi địa điểm khác nhau, các thông số liên quan sẽ khác nhau) và tính toán dựa trên các con số dự trù của mình.

Ở đây, tôi chỉ nêu một ví dụ thật đơn giản để bạn có thể hiểu được nhận định trên. Giả sử chi phí hoạt động quán cà phê của bạn là 75 (triệu đồng)/tháng. Nghĩa là doanh thu tại điểm hòa vốn của một tháng là 75 (triệu đồng). Vậy trong một ngày doanh thu tối thiểu bạn cần đạt được là:

75 (triệu)/ 30 (ngày) = 2,5 (triệu/ngày)

(vì một tháng ước tính có 30 ngày)

Giả sử trung bình 1 thức uống trong quán của bạn là 50.000 (đồng). Vậy trong một ngày bạn cần bán được số thức uống là:

2,5 (triệu)/ 50 (ngàn) = 50 (thức uống)

Giả sử một ngày quán cà phê của bạn mở 12 giờ đồng hồ, một đơn vị bàn trung bình có 2 khách ngồi trong vòng 3 giờ đồng hồ. Vậy trong cả 12 giờ thì bàn đó có tổng người ngồi là:

12 (giờ)/ 3 (giờ) x 2 (người) = 8 (người)

Giả sử một người chỉ uống 1 thức uống trong thời gian 3 giờ đồng hồ kể trên. Vậy, 1 đơn vị bàn trong vòng 12 giờ đồng hồ sẽ bán được số thức uống là:

8 (người) x 1 (thức uống) = 6,25 (đơn vị bàn)

Giả sử diện tích của một đơn vị bàn nói trên là 6 mét vuông (bằng diện tích của một hình chữ nhật dài 3m và rộng 2m) để có thể kê được 1 bàn và ít nhất 2 ghế ngồi,

Xin lưu ý, 1 đơn vị bàn có thể bao gồm 1 bàn và 4 ghế đơn, hoặc 1 bàn và 2 ghế đơn, hoặc 1 bàn và một ghế sô pha rộng. Bạn có thể xen kẽ, kết hợp các hình thức kê bàn khác nhau.

Khi đó, diện tích khu vực bàn ghế dành cho khách hàng tối thiểu sẽ là:

7 (đơn vị bàn) x 6 (mét vuông) = 42 (mét vuông)

Bạn còn phải cộng thêm cả diện tích quầy pha chế, quầy thu ngân, khu vực kho chứ/ tủ chứa, diện tích kê các dụng cụ như tủ lạnh, tủ mát, nhà vệ sinh và cầu thang (nếu quán cà phê của bạn có nhiều tầng). Theo kinh nghiệm của tôi một quán cà phê lý tưởng cần có diện tích tối thiểu là 80 mét vuông.

Diện tích bề ngang của địa điểm là yếu tố bạn không nên bỏ qua. Nếu bề ngang quá hẹp, bạn rất khó để kê bàn ghế và rất khó trang trí để khách hàng thấy bắt mắt khi nhìn từ ngoài vào. Ngoài ra, bề ngang hẹp còn khiến nhân viên phục vụ đi lại khó khăn, có thể làm đổ đồ ăn, thức uống lên người khách hàng.

Bề ngang của địa điểm kinh doanh nên có kích thước tối thiểu là 6m. Đây sẽ là một lợi thế cho bạn trong việc trình bày quán cà phê nổi bật.

Mục đích sử dụng trước đây của địa điểm kinh doanh

Vấn đề này sẽ làm ảnh hưởng đến việc xây dựng, sữa chữa địa điểm kinh doanh tiềm năng ngay sau khi bạn tiếp quản mặt bằng. Nếu mục địch sử dụng trước đây của địa điểm càng gần giống với nhu cầu kinh doanh quán cà phê thì bạn sẽ tiết kiệm được khá nhiều chi phí cải tạo địa điểm kinh doanh. Ví dụ, địa điểm kinh doanh trước đây là quán ăn có quầy pha chế thì bạn có thể tận dụng được khu vực quầy pha chế đó mà không cần xây mới.

Nhưng nếu mục đích sử dụng trước đây của địa điểm khá khác biệt so với mục đích kinh doanh quán cà phê của bạn thì bạn phải cân nhắc tới một khoản tiền không nhỏ bạn sẽ phải bỏ ra để sữa chữa tân trang địa điểm kinh doanh cho phù hợp với dự án kinh doanh của mình.

Bên cạnh đó, bạn nên để ý tới độ mới/cũ của địa điểm kinh doanh tiềm năng. Nếu ngôi nhà mà bạn muốn thuê tương đối mới thì nguy cơ ẩn chứa hỏng hóc về điện, nước hay kết cấu sẽ không cao. Nếu ngôi nhà mà bạn định thuê quá cũ thì nó ẩn chứa nguy cơ của những vấn đề hỏng hóc như dột nát, rỉ nước, tường ngấm, vỡ ống nước, tắc bồn cầu… Những điều này tất nhiên sẽ làm cho túi tiền của bạn bị thu hẹp lại bởi các khoản chi phí sữa chữa cao hơn.

Do đó, khi bạn tới khu vực địa điểm tiềm năng trên để khảo sát, bạn nên dẫn theo một người thợ xây có chuyên môn hoặc chủ thầu có kinh nghiệm. Họ sẽ chỉ bạn biết tình trạng của địa điểm tiềm năng này, các lời khuyên cụ thể và khoản tiền ước chừng bạn cần sử dụng vào việc tu sửa, nâng cấp địa điểm.

Ngoài ra, bạn phải để ý cả hiện trạng sở hữu của địa điểm tiềm năng về mặt pháp lý. Nghĩa là, chủ sở hữu của địa điểm là ai, ai có quyền thuê địa điểm đó, ai là người có quyền cho thuê địa điểm đó, trước đây đã có thỏa thuận  hay hợp đồng nào được kí giữa chủ sỏ hữu với các đối tác khác về việc khai thác địa điểm kinh doanh này chưa.

Để ký được hợp đồng mới giữa bạn và chủ sở hữu của địa điểm kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, tất cả các hợp đồng cho thuê địa điểm kinh doanh này giữa chủ sở hữu và các đối tác trước đây phải được kết thúc/ thanh lý một cách hợp lệ theo luật định về chấm dứt thỏa thuận/ thanh lý hợp đòng.

Hợp Đồng Thuê Địa Điểm Kinh Doanh

Hợp đồng thuê địa điểm kinh doanh không chỉ cần đúng về nội dung, hình thức mà còn phải được công chứng tại các phòng công chứng (bạn có thể công chứng tại Phòng Công Chứng Nhà Nước hay Phòng Công Chứng Tư Nhân). Tôi xin nhắc lại, để được công chứng theo đúng quy định của pháp luật tại các phòng công chứng, điều kiện cần là tất cả những hợp đồng cũ liên quan tới việc thuê địa điểm kinh doanh đều phải được thanh lý.

Tôi sẽ không đi sâu vào thủ tục công chứng hợp đồng vì bạn có thể tới phòng công chứng, hỏi về trình tự, thủ tục công chứng hợp đồng thuê nhà. Các nhân viên của phòng công chứng sẽ tư vấn rõ ràng, chi tiết cho bạn, kèm theo các loại phí bạn phải đóng khi công chứng hợp đồng.

Bạn nên lưu ý rằng chủ nhà luôn giữ một khoản tiền cọc và có thể bắt bẻ để trừ tiển của bạn. Vì thế, kèm theo bản hợp đồng chính bạn nên có Biên Bản Bàn Giao Mặt Bằng/ Địa Điểm Kinh Doanh. Biên bản này nêu rõ tình trạng cụ thể của địa điểm kinh doanh khi được bàn giao cho bạn. Biên bản này sẽ hạn chế tối đa mâu thuẫn phát sinh giữa chủ nhà và bạn nêu có hư hỏng phát sinh về sau.

Hơn nữa, bạn nên giao kết rõ ràng rằng chủ nhà không can thiệp vào công việc kinh doanh của bạn. Thời gian thuê nhà cũng phải xác định rõ và trong trường hợp đơn phương châm dứt hợp đổng thì tiền phạt hợp đồng sẽ như thế nào. Có trường hợp, chủ nhà can thiệp vào công việc kinh doanh của bạn hoặc cũng nảy sinh ý định muốn kinh doanh giống bạn sau khi thây dự án kinh doanh của bạn phát triển tốt.

Điếm cuối cùng nhưng không kém phần quan trọng, khi thương thuyết với chủ nhà, hãy nhớ xin khoảng hai tới ba tuần chủ nhà không tính tiền thuê nhà để bạn sửa sang, tân trang lại quán cà phê.

1 Comment
  1. E đang có ý tưởng làm quán , cám ơn những chia sẻ bổ ích của admin..

Leave a reply