Chọn Mặt Bằng Mở Quán Cafe – Kinh Nghiệm, Nguyên Tắc & Lưu Ý

Chọn mặt bằng mở quán cafe là một trong những yếu tố quan trọng quyết định đến sự thành bại của việc kinh doanh. Tham khảo một số kinh nghiệm, lưu ý từ những người đi trước sẽ giúp bạn tìm được mặt bằng phù hợp và hạn chế phần nào những rủi ro. Cùng tìm hiểu chi tiết qua bài viết sau đây nhé!

1. Hướng dẫn cách chọn mặt bằng mở quán cafe hiệu quả

Chi phí đầu tư

Chi phí chính là yếu tố đầu tiên bạn cần phải cân nhắc khi lựa chọn mặt bằng mở quán cafe. Tiền thuê mặt bằng chiếm một phần khá lớn trong ngân sách kinh doanh của quán. Hiện nay có 2 hình thức cho thuê mặt bằng chính là cho thuê dài hạn và trả cho thuê trả chi phí linh hoạt định kỳ.

Với việc thuê dài hạn bạn có thể an tâm với các điều khoản ràng buộc trong hợp đồng, không lo bị lấy lại mặt bằng đột ngột. Tuy nhiên hình thức này khiến bạn phải bỏ ra chi phí ban đầu khá lớn, làm đóng băng nguồn vốn. Ngược lại vẫn có hình thức trả tiền theo tháng hoặc định kỳ 3 tháng, 6 tháng. Cách thức này giúp bạn không bị chôn vốn nhưng lại có rủi ro vì chủ nhà có thể lấy lại mặt bằng, bạn nên đưa ra điều khoản hoặc cam kết rõ ràng khi ký hợp đồng. 

Chi phí là yếu tố đầu tiên bạn cần cân nhắc khi lựa chọn thuê mặt bằng

Tìm và thuê mặt bằng mở quán cafe

Vị trí mở quán có ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả kinh doanh của bạn. Nên ưu tiên chọn những vị trí tập trung đông dân cư, trung tâm mua sắm hoặc nơi có nhiều tòa nhà, văn phòng, đông người qua lại… Bên cạnh đó bạn cũng cần phải kiểm tra xem địa điểm này có nằm trong khu vực quy hoạch không, hệ thống thoát nước, điện đường… có đảm bảo không. 

Bạn cần hạn chế thuê những địa điểm nằm trong hẻm cụt, khu vực thường xuyên kẹt đường hoặc không có chỗ để xe. Ngoài ra bạn cũng cần trao đổi trước với chủ nhà về những hạn mục cần tu sửa để xem họ có đồng ý không, có thể hỗ trợ gì thêm không… 

Xem xét kỹ hiện trạng mặt bằng

Ngay cả khi đã quá ưng ý về giá cả, vị trí bạn cũng đừng vội ký hợp đồng mà hãy kiểm tra kỹ hiện trạng. Tại Việt Nam đa số mọi người đều sử dụng phương tiện cá nhân để di chuyển. Do đó bạn nên lưu ý kỹ về chỗ đậu xe, sức chứa… 

Diện tích mặt bằng kinh doanh quán cafe

Khi chọn thuê mặt bằng bạn không thể nào bỏ qua yếu tố diện tích. Tùy thuộc vào khả năng tài chính cũng như quy mô kinh doanh mà bạn có thể chọn diện tích phù hợp. 

Ví dụ nếu bạn kinh doanh cafe sân vườn bạn cần có không gian lớn, rộng rãi thoáng mát. Trong khi đó những mô hình quán cafe hiện đại, cafe cóc sẽ không cần diện tích quá lớn. Bạn có thể chia sẻ thêm với chuyên gia thiết kế về ý tưởng của mình để có thể xác định diện tích phù hợp. 

Xác định đối tượng khách hàng

Nếu hướng đến đối tượng là học sinh sinh viên nên tìm mặt bằng ở các khu vực gần trường học, nhà văn hóa

Đối tượng khách hàng mục tiêu cũng ảnh hưởng rất lớn đến quyết định chọn mặt bằng của bạn. Nếu bạn muốn kinh doanh cafe có không gian máy lạnh cho dân văn phòng thì cần tìm những địa điểm gần các cao ốc, văn phòng. Nếu đối tượng của bạn là học sinh sinh viên thì những khu vực xung quanh trường học chính là gợi ý hoàn hảo. 

Nếu bạn muốn mở quán cafe bình dân và hướng đến những đối tượng như dân lao động, công nhân, xe ôm… Bạn nên tìm mặt bằng ở khu vực gần nhà máy, xí nghiệp hoặc gần chợ, gần các ngã ba, ngã tư… 

Hợp đồng cho thuê và thời hạn thuê

Hợp đồng cho thuê với thời hạn rõ ràng sẽ giúp bạn yên tâm đưa ra chiến lược kinh doanh. Thông thường người ta sẽ ký hợp đồng thuê mặt bằng khoản 2-3 năm. Sau đó nếu cảm thấy công việc kinh doanh ổn định có thể ký thêm dài hạn 5-10 năm. Tùy thuộc vào thực tế và điều kiện tài chính mà bạn có thể đề xuất thời hạn ký hợp đồng phù hợp. 

Các giấy tờ liên quan

Trước khi ký hợp đồng bạn cần tìm hiểu kỹ những giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu để tránh những tranh cãi không đáng có sau này. Nếu cảm thấy có vấn đề “mập mờ” bạn cần liên hệ với chính quyền địa phương để xác nhận. Nếu chưa từng có kinh nghiệm trong việc thuê mặt bằng bạn nên nhờ những chuyên gia hoặc luật sư kiểm tra trước để đảm không có sai sót. 

Xem xét kỹ các giấy tờ trước khi ký hợp đồng

Giấy phép xây dựng, tưởng dễ mà lại phức tạp không tưởng

Nếu mặt bằng bạn thuê đã hoàn thiện và không cần sửa chữa nhiều thì thật may mắn! Ngược lại nếu bạn cần phải thực hiện sang sửa, nâng cấp nhiều hạng mục có thể bạn cần phải xin giấy phép xây dựng trước khi thực hiện. Quá trình này khá phức tạp bạn nên nhờ đến sự hỗ trợ của các công ty tư vấn thiết kế xây dựng. 

Kinh nghiệm dành cho bạn là cần xác định mô hình kinh doanh trước khi thuê mặt bằng. Vì lúc này bạn nhìn vào hiện trạng có thể hình dung được những mục cần thay đổi về kiến trúc xây dựng để có thể chuẩn bị tài chính cũng như xin thủ tục giấy phép xây dựng. 

Sử dụng vỉa hè làm bãi đậu xem liệu có hợp pháp?

Sắp xếp bãi đậu xe thật sự là một bài toán khó dành cho những chủ quán kinh doanh ở các thành phố lớn, diện tích eo hẹp. Nhiều người sẽ tận dụng vỉa hè làm khu vực đậu xe chính, tuy nhiên điều này liệu có hợp pháp?

Theo quy định, vỉa hè là tài sản công do nhà nước quản lý, việc lấn chiếm mà chưa được cấp phép sẽ bị coi là bất hợp pháp. Tại các thành phố lớn quỹ đất rất hạn hẹp nên một số thành phố đã cho phép sử dụng một phần vỉa hè làm nơi đậu xe máy. Tuy nhiên bạn cần phải xin giấy phép sử dụng tạm thời vỉa hè. 

Nên chọn những mặt bằng có bãi đậu xe

Về việc đóng thuế

Người cho thuê thường phải chịu những loại thuế bao gồm thuế GTGT, thuế TNCN và thuế môn bài. Một số người cho thuê trước đây thường cho thuê nhà để ở nên tránh được việc nộp thuế. Sau này khi cho thuê với mục đích kinh doanh thì nhà nước sẽ truy xuất các khoản thuế phải nộp vì đây là một hình thức cho thuê kinh doanh. 

Một số trường hợp Người cho thuê yêu cầu Người đi thuê phải chịu khoản thuế này do đó khi ký hợp đồng bạn cần xem kỹ có bao gồm thuế chưa để tránh trường hợp phải mất thêm tiền cho những khoản này. Nếu phải đóng thuế bạn nên nghiên cứu kỹ quy định của luật pháp về cách tính thuế để có chiến lược tối ưu tiền thuế hằng năm. 

Trường hợp nào người cho thuê được đơn phương chấm dứt hợp đồng?

Việc người cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng không phải là trường hợp hiếm gặp. Khi giá thị trường bất động sản luôn có nhiều biến động trong khi giá trên hợp đồng cho thuê thường tăng khá ít. Nếu chủ nhà đột ngột đòi lại mặt bằng bạn sẽ bị thiệt hại rất nhiều vì chi phí sửa chữa, xây dựng và mất đi lượng khách trung thành hiện tại. 

 Việc tìm hiểu các quy định về trường hợp người cho thuê được đơn phương chấm dứt hợp đồng là rất quan trọng giúp bạn hạn chế được những rủi ro không đáng có. Một số trường hợp người cho thuê có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng bao gồm: 

• Bên thuê không trả tiền thuê nhà từ 3 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng. 
• Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng với mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng.
• Bên thuê tự ý cơi nới, đục phá, cải tạo nơi đang thuê
• Chuyển đổi, cho mượn hoặc cho người khác thuê lại mà không có sự cho phép của bên cho thuê. 
• Bên thuê làm mất trật tự, không đảm bảo vệ sinh môi trường làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh… 

Tuy nhiên tất cả những hành vi trên đều cần phải được lập biên bản mới đủ căn cứ để thi hành luật. 

Cần nắm rõ những quy định về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng để phòng ngừa rủi ro

Những lưu ý khi sửa chữa, cải tạo và hoàn trả mặt bằng

Đa số các trường hợp khi thuê mặt bằng bạn cần sửa chữa, cải tạo để phù hợp với nhu cầu kinh doanh. Lúc này bạn cần lưu ý đến một vài vấn đề như:

Về sửa chữa cải tạo mặt bằng

• Cân nhắc và tính toán cẩn thận trước khi sửa chữa, tránh việc phải tu sửa nhiều lần. 
• Thương lượng với chủ nhà về thời hạn thuê mặt bằng, yêu cầu trừ thời gian xin phép và thực hiện sửa chữa nếu được. 
• Với những trường hợp nhà bị hao mòn tự nhiên bạn có thể yêu cầu chủ nhà sửa chữa, hoặc giảm giá cho thuê, bồi thường bằng tiền. 
• Yêu cầu chủ nhà sửa chữa định kỳ 6 tháng hoặc 1 năm 1 lần.
• Chi phí đầu tư vào mặt bằng sau này bạn không thể lấy lại khi bàn giao hoàn trả mặt bằng, do đó cần tính toán giới hạn số tiền đầu tư. 

Về việc nhận và hoàn trả mặt bằng

• Cần liệt kê chi tiết những trang thiết bị bạn nhận bàn giao từ bên cho thuê để tránh tranh chấp sau này. 
• Nên chụp lại hiện trạng lúc nhận nhà và thống nhất hiện trạng trước khi ký hợp đồng. 

Những vị trí không nên thuê mặt bằng mở quán cafe – nhà hàng

Có một số vị trí bạn không nên thuê mặt bằng để mở quán cafe nhà hàng bao gồm: 

• Mặt bằng ở những đường giao lộ xe cộ đông đúc, ngã tư, ngã 5, ngã 6 thường xuyên bị kẹt xe. 
• Các mặt bằng nằm trên đường 1 chiều xe khó quay đầu. 
• Mặt bằng có vỉa hè hẹp, chật chội
• Không gian nằm trong đường hẻm cụt, ngõ cụt. 
• Khu vực ít người qua lại, dân cư thưa thớt…

Đề phòng rủi ro ngập nước, lô cốt dựng trước

Ngập lụt hay lô cốt ngổn ngang trước mặt bằng ảnh hưởng rất xấu đến tình hình kinh doanh của quán. Để đề phòng vấn đề này bạn nên tìm hiểu rõ về quy hoạch đô thị cũng như tình trạng ngập lụt trước khi thuê mặt bằng. Cần định nghĩa những rủi ro này như một “Sự kiện bất khả kháng” trong hợp đồng và bổ sung vào điều khoản Đơn phương chấm dứt Hợp đồng. 

Lô cốt cùng với tình trạng ngập nước ảnh hưởng rất lớn đến việc kinh doanh của bạn

2. Lưu ý khi lựa chọn mặt bằng mở quán cafe

Diện tích mặt bằng đáp ứng khả năng mở quán cafe 

Với mỗi mô hình kinh doanh sẽ có mức yêu cầu tối thiểu về diện tích mặt bằng. Mặt bằng lớn hay nhỏ cũng sẽ ảnh hưởng đến khả năng đáp ứng nhu cầu khách hàng của bạn, do đó bạn nên cân nhắc thật kỹ lưỡng trước khi lựa chọn mặt bằng. 

Mặt bằng quán cafe có chỗ để xe cho khách

Dù bạn mở quán cafe theo phong cách nào thì đều cần phải có chỗ để xe cho khách. Bạn nên cân nhắc xem mặt bằng mình định thuê có thể đậu xe hay không. Nếu có sẵn thì rất tiện, nếu không cần có phương án bố trí thêm khu vực để xe sao cho đảm bảo an ninh. 

Có sự hiện diện của khách hàng mục tiêu tại vị trí đó

Trước khi mở quán cafe bạn cần xác định đối tượng khách hàng mục tiêu mà mình muốn hướng đến. Khi đi xem mặt bằng cần cân nhắc khu vực đó có khả năng thu hút những khách hàng này hay không. 

Chú ý đến giao thông xung quanh

Nếu kinh doanh cafe bình dân bạn nên chọn những nơi có mật độ giao thông ở mức trung bình, ít xe lớn để hạn chế khói bụi. Nếu kinh doanh cafe sách hoặc cafe sân vườn bạn cần không gian yên tĩnh, thoáng đãng nên tránh những vị trí gần đường lớn sẽ dễ có tiếng xe cộ ồn ào. Với các mô hình cafe take a way bạn hoàn toàn có thể lựa chọn những nơi đông đúc vì chỉ cần diện tích nhỏ và lượng khách hàng tiềm năng ở những khu vực này rất lớn. 

Những khu vực đường lớn với nhiều xe cộ, khói bụi không phải là địa điểm lý tưởng để mở quán cafe

Chi phí thuê mặt bằng mở quán cafe

Trước khi kinh doanh bạn phải lên kế hoạch về ngân sách để mở quán. Trong đó bạn dành khoản bao nhiêu tiền cho việc thuê mặt bằng. Cần tham khảo giá những mặt bằng xung quanh khu vực bạn định thuê để có cái nhìn tổng quát về giá cả. 

Coffeetree.vn là đơn vị cung cấp dịch vụ tư vấn mở quán cafe trọn gói. Với kinh nghiệm đã từng tư vấn mở hơn 500+ quán cafe trên cả nước với nhiều mô hình khác nhau, các chuyên gia sẽ hỗ trợ bạn tất tần tật các khâu từ tìm mặt bằng cho đến nguồn nguyên liệu, cách thiết kế xây dựng quán, chiến lược marketing… Nếu bạn có ý định kinh doanh nhưng vẫn chưa biết phải bắt đầu từ đâu, bạn có thể liên hệ với Coffeetree.vn để được tư vấn chi tiết tại: 

Công ty TNHH VietIdeas

Địa chỉ: 220 Nguyễn Hoàng, Phường An Phú, Quận 2, TP.HCM

Email: info@coffeetree.vn

Tel: 0906702230 – hotline 24/7: 0904234734 

Website: www.coffeetree.vn